Escrow Account: What is it and what it is for (in Russia)

При строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) привлекает денежные средства участников долевого строительства путем заключения договоров долевого участия (далее – ДДУ) с использованием механизма счетов эскроу.

Все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, счета эскроу ознаменовали переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от участников долевого строительства, к проектному банковскому финансированию.

Счет эскроу представляет собой специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств, то есть денежные средства хранятся на этом счете до выполнения определенных обстоятельств. Целью указанного счета является аккумуляция банком на одноименном счете денежных средств, вносимых одним лицом – депонентом, в строго определенной сумме. Эскроу-агент (банк) обеспечивает сохранность имущества, принятого от одной стороны, и передает его другой стороне в согласованных сторонами случаях. Деньги банком могут быть выданы только бенефициару. Это является отличительной характеристикой счета эскроу, так как, например, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного (трансферабельного) аккредитива¹.

Таким образом, при осуществлении расчетов по ДДУ счет эскроу выступает дополнительной гарантией прав участников долевого строительства, минимизируя риски, связанные с приобретением строящейся недвижимости. При возникновении ситуации, когда права участников долевого строительства не соблюдаются (при заморозке объекта строительства), счет эскроу является и механизмом восстановления нарушенных прав. Кроме того, денежные средства, размещенные физлицом-депонентом на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, а также для расчетов по ДДУ подлежат страхованию: возмещение по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества и по ДДУ выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей². П. 1 ч. 1 ст. 8 Закона о страховании предусмотрено, что страховым случаем является отзыв у банка лицензии на осуществление банковских операций в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Счета эскроу появились как альтернатива аккредитиву для частного случая оплаты получателю денежных средств, как правило, при расчетах по сделкам купли-продажи дорогостоящего имущества. Стоимость обслуживания счета эскроу, как правило, ниже аккредитивной формы расчетов за счет отсутствия у банка права привлекать исполняющий банк³.

Согласно ст. 860.7 ГК РФ:

«По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару»

По своей правовой природе договор счета эскроу является гибридом договора банковского счета и договора условного депонирования⁴. Суды также подтверждают данный вывод: счет эскроу не является разновидностью депозитного счета, в связи с чем на него не распространяются требования, установленные бюджетным законодательством. Счет эскроу является разновидностью банковского счета. Законом № 214-ФЗ предусмотрен строго целевой и обеспечительный характер использования средств, депонируемых на счете эскроу, проценты по этому счету не начисляются, вознаграждение уполномоченному банку не выплачивается, равно как не предусматривается получение дополнительных доходов в процессе исполнения бюджета⁵.

В договоре эскроу также находит яркое проявление гарантирующая или обеспечительная функция⁶. Банк будет проверять наступление условий-оснований для раскрытия эскроу, так как банк не принимает на себя риски из ДДУ, стороной которого он не является. Данное обстоятельство отличает счет эскроу от поручительства. Условность платежа отличает механизм эскроу и от независимой гарантии, которая по своей природе, как и поручительство, относится к способам обеспечения обязательств. Будет неверным отрицать существенную гарантирующую функцию договора счета эскроу в проектном финансировании, вместе с тем договор счета эскроу не является способом обеспечения исполнения обязательств для бенефициара.

Договор счета эскроу представляет собой трехстороннюю договорную конструкцию, сторонами соответствующего договора являются:

1. Покупатель/участник долевого строительства, (депонент), например, квартиры, вносящий денежную сумму на эскроу-счет;
2. Застройщик (бенефициар), приобретающий право забрать указанную денежную сумму, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре; и
3. Банк (эскроу-агент), выполняющий роль независимого посредника и следящий за выполнением условий договора. Банк проверяет представленные ему документы только по внешним признакам⁷. Таким образом, за достоверность представленных в них сведений банк ответственности не несет, поэтому в подлинности документов участники сделки должны удостовериться самостоятельно. Договором может быть предусмотрена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару. В судебной практике банки апеллируют к тому, что возложение на банки расширительных контрольных функций, в том числе по исследованию и оценке при осуществлении операций по счету эскроу спора между депонентом и бенефициаром, не мотивированы. Суды поддерживают банки в подобной аргументации: банк выполняет контроль лишь возникновения оснований, предусмотренных договором условного депонирования денежных средств в установленный договором срок⁸.

Конструкция эскроу призвана решать проблему «первого шага» между сторонами, между которыми по каким-либо причинам не сложилось отношений уверенности во встречном исполнении. В таком случае стороны выбирают независимое третье лицо – эскроу-агента, – вызывающее у них доверие, и совершают исполнение своих обязанностей через него⁹. Правительством Российской Федерации утверждены критерии (требования), которым в соответствии с Законом 214-ФЗ должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ¹⁰. Если в отношении эскроу-агента наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объектов долевого строительства застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком¹¹.

К отношениям сторон по договору счета эскроу применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено ГК РФ и ст. 860.8–860.10 ГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон. В частности, к договору счета эскроу не применяются положения о расторжении договора банковского счета¹², а именно договор счета эскроу не расторгается:

1. По заявлению клиента; а также
2. При отсутствии в течение двух лет денежных средств на счете клиента-гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, и операций по этому счету.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

Договор счета эскроу обладает более гибким правовым режимом за счет предоставления сторонам такого договора большей договорной свободы. Стороны договора счета эскроу вправе самостоятельно определить:

• Порядок взимания вознаграждения банка как эскроу-агента. По общему правилу, вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором¹³;
• Ограничения по распоряжению денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу¹⁴;
• Закрытие счета эскроу. Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу¹⁵. Так, например, в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ:

«Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

• при расторжении договора участия в долевом строительстве;
• при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке»
• Распоряжение остатком денежных средств. Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару¹⁶.

При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии – в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.

Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте¹⁷

К безусловным плюсам рассматриваемого договора относится запрет на приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара. В силу ч. 1 ст. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара. Договор счета эскроу также позволяет обеспечить сохранность депонируемой суммы и не допустить смешение данной денежной суммы с другими денежными средствами, так как зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается.

При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета¹⁸. Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства¹⁹.

Всю информацию по счету, даже сведения, составляющие банковскую тайну, может получить как депонент, так и бенефициар, что позволяет им обоим следить за сохранностью средств²⁰.

Таким образом, контроль операций по договору счета эскроу происходит на всех этапах финансового положения сторон договора.

По мнению PWC, договор счета эскроу выгоден и для девелоперов, так как применение эскроу-счетов приводит к наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета. Привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений²¹.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения²².

Счет эскроу также используется для выплаты дивидендов и (или) иных платежей уполномоченному получателю²³. Счет должны открывать лица, которые имеют право на доходы от источников в РФ. К ним относятся²⁴:

1. Международная компания, иностранное лицо (иностранная структура без образования юрлица), которые напрямую получают доходы от источников в РФ и (или) от ведения предпринимательской деятельности в РФ;
2. Российское юрлицо, которое исполняет обязанности перечислять дивиденды лица, имеющего право получать доходы от источников в РФ, на основании договора с ним.

Счета эскроу не облагаются НДФЛ[25]. Это очень логично, так как деньги на счете эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты.

В судебной практике встречаются дела о защите прав потребителей по договору счета эскроу, иллюстрирующие, что последствиями неисполнения банком своих обязанностей по договору счета эскроу могут явиться понуждение банка к перечислению денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара, с банка также могут взиматься проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсация морального вреда, штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя и судебные расходы[26]. Примечательны следующие выводы суда в отношении компенсации морального вреда и расчета штрафа:

1. Суд взыскал компенсацию морального вреда за иное нарушение прав потребителя, восстановление которого осуществляется таким способом как понуждение перечислить не принадлежащие ответчику деньги, а не взыскание этой же суммы за счет средств ответчика;
2. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Под присужденными суммами понимается взысканные с ответчика суммы, задолженность. В случае договора счета эскроу денежные средства представляют собой не средство платежа, а товар, хранимый на счете эскроу. Поэтому суд в соответствии с законом не включил размер этих денежных средств при расчете подлежащего уплате штрафа.

В заключении хотелось бы отметить, что механизм эскроу представляет собой порядок исполнения обязательств, позволяющий сторонам получить гарантии надлежащего исполнения взаимных обязательств.