До конца 2022 года российские торговые центры смогут в одностороннем порядке расторгать договоры аренды с арендаторами из недружественных стран

14 июля 2022 года вступил в силу Федеральный Закон № 323-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Закон»). Закон среди прочего вносит изменения в Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ и предусматривает особенности регулирования отношений с арендаторами в сфере торговли и (или) общественного питания из числа недружественных стран до конца 2022 года¹.

Положения Закона применяются к договорам аренды (субаренды), отвечающим одновременно следующим критериям:

а) Размер арендной платы по договору напрямую зависит от хозяйственной деятельности арендатора.

б) Арендатор по договору:

• Является организацией торговли и (или) общественного питания;
• Прямо или косвенно находится под контролем лица, связанного с недружественным государством или территорией²; и
• Прекратил или приостановил используемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности на территории РФ.

Если в результате приостановки или прекращения деятельности арендатора размер арендной платы по такому договору уменьшился более чем на 50% по сравнению с аналогичными прошлогодними показателями³, то арендодатель наделяется следующими полномочиями:

1. Право требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества

Размер арендной платы в таком случае определяется в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2022 года.

Воспользоваться правом требования внесения ежемесячной арендной платы возможно с даты опубликования Закона⁴.

2. Право в одностороннем порядке отказаться от договора

Для возможности реализации данного права арендодатель должен направить арендатору требование о возобновлении использования арендованного имущества. Право на односторонний отказ от договора возникает у арендодателя при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

а) Арендатор не возобновляет использование арендованного имущества по истечении 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования от арендодателя;

б) Арендатор отказался от исполнения требования либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения.

При этом Закон содержит положения, когда односторонний отказ арендодателем заявлен быть не может:

• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24 февраля 2022 года и изменил товарный знак или фирменное наименование⁵;
• арендатор утратил контроль иностранных лиц после 24 февраля 2022 года и перешел под контроль российских юридических или физических лиц⁶.

Воспользоваться правом в одностороннем порядке отказаться от договора будет возможно по истечении 60 дней после официального опубликования Закона.

¹ Ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ с учетом изменений, внесенных Законом
² Перечень недружественных государств или территорий установлен Распоряжением Правительства РФ от 5 марта 2022 года № 430-р
³ П. 6 ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ с учетом изменений, внесенных Законом
⁴ Дата официального опубликования Закона – 14 июля 2022
⁵ Пп. 1 п. 12 ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ с учетом изменений, внесенных Законом
⁶ Пп. 2 п. 12 ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ с учетом изменений, внесенных Законом