Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении Закон1, предусматривающий возможность для арендаторов, пострадавших в условиях ухудшения экономической ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, требовать досрочного расторжения договоров аренды. Окончательная редакция Закона в этой части претерпела множественные кардинальные изменения.
Предоставленные ранее арендаторам меры поддержки были нацелены на сохранение договора аренды в силе. Из-за финансовой ситуации не для всех арендаторов сохранение договора аренды в силе представляется целесообразным. Теперь арендатор вправе отказаться от договора аренды.
Ниже рассмотрим основные условия реализации указанной возможности
| Арендатор | Объект аренды | Договор аренды | Последовательность действий |
|---|---|---|---|
| Субъект малого или среднего предпринимательства, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции2. | Здание, сооружение, нежилое помещение или их части, используемые в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. | Заключенный до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС. |
1. Арендатор обращается к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы на срок до одного года; 2. У сторон есть 14 рабочих дней с момента такого обращения на согласование условий об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора аренды; 3. В случае недостижения соглашения арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 4501 ГК Р |
При этом с арендатора не подлежат взиманию:
- убытки в виде упущенной выгоды;
- убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 3931 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды;
- иные денежные суммы, если в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.
А вот обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
Стоит отметить, что ст. 451 ГК РФ уже предусматривала возможность расторжения договора при существенном изменении обстоятельств. Однако положительная судебная практика по таким расторжениям была редкостью.
Также Закон в качестве еще одной меры поддержки предусматривает при соблюдении определенных условий право арендатора требовать продления договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Указанное нововведение касается также прочего государственного и муниципального недвижимого имущества, предоставленного в аренду на торгах (в первую очередь, нежилых помещений).
Изменения также коснулись публичной недвижимости, которую арендаторы приобретают в собственность в рассрочку3. Нововведения предусматривают отсрочку платежей по договору купли-продажи при определенных условиях:
| Покупатель | Договор купли-продажи | Последовательность действий |
|---|---|---|
| Субъект малого или среднего предпринимательства, основная деятельность которого может не находиться в списке отраслей, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекци | 1. Заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления решения о введении режима повышенной готовности или ЧС; 2. Предусматривает рассрочку |
1. Покупатель обращается к продавцу; 2. У продавца есть 30 дней со дня обращения, в течение которых стороны обязаны заключить дополнительное соглашение; 3. Дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, запланированных в 2020 году на срок от 6 до 12 месяцев; 4. Проценты на сумму, в отношении которой предоставлена отсрочка, не начисляются4; 5. Меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются; 6. Запрещается установление дополнительных платежей. |
Таким образом утверждены следующие меры поддержки арендаторов:
- отсрочка выплаты арендных платежей (подробнее об этом смотрите, пожалуйста, здесь);
- изменение размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;
- уменьшение арендной платы (подробнее об этом смотрите, пожалуйста, здесь);
- отказ от договора аренды;
- продление договоров аренды публичного недвижимого имущества;
- отсрочка платежей при реализации права на приобретение арендуемой недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
1«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» принят Государственной Думой РФ 22.05.2020 // https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7
2Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 12.05.2020)
3Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого с среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ»)
4Ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ